• 目錄

  一、 共有不動產出租與管理： 二、 雖是共有，但仍不得占用不動產的特定部分： 三、 共有不動產買賣：土地法34-1條 四、 共有不動產分割：

一、 共有不動產出租與管理：

若是要將不動產出租、管理，應經「共有人過半數」且「持分過半數」，或是「人數不計」但「持份過三分之二」之共有人同意：

1. 依照民法第820條規定：
「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

2. 是依照上開規定，共有人若要就不動產的特定部分為出租、管理，必須經過共有人依照多數比例同意，訂定「分管協議」，方能使用。

二、 雖是共有，但仍不得占用不動產的特定部分：

(一) 實務上，很多人以為自己是不動產的共有人，便可以依照持份的比例，使用不動產。尤其是在繼承案件中，繼承人以為自己有共有的持分，便自行搬進去房子住，並佔用房子或土地中最為便利的一塊，最後卻遭兄弟姊妹提告搬家並求償的情事。

(二) 最高法院：雖有持份，但仍不得占用特定部分：
「共有人對共有物之特定部分占有使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之任何一部或全部有自由使用、收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之一部或全部任意占有收益，即屬侵害共有人之權利」最高法院109年度台上字第2037號民事判決要旨。由上述最高法院見解可以得知，共有人若要使用不動產的特定部分，仍需要經過其他共有人的同意。

(三) 應經「共有人過半數」且「持分過半數」，或是「人數不計」但「持份過三分之二」之共有人同意：
同樣的，若共有人要就不動產的特定部分為使用、收益，亦必須經過共有人依照前述「多數比例」同意，訂定「分管協議」，方能使用。

三、 共有不動產買賣：土地法34-1條

(一) 共有物處分，原則上需全體同意：

1. 依照民法第819條規定：
「共有物之處分，應得共有人之全體同意。」
因此，原則上一般的共有物之處分，必須要所有共有人全體同意才能處分。

2. 但是，在共有物是「不動產」的情形，因不動產負有極高之經濟價值，若仍需「全體」共有人同意，將導致其價值浪費，也不利於土地或房屋之經濟價值利用。因此，法律特別增設「土地法第34-1條」規定，允許以「多數」共有人同意，便能處分不動產。

(二) 土地法34-1：共有不動產處分，例外只需多數決同意：

1. 如前所述，為了避免土地與房屋之經濟價值利用被浪費的窘境，因此制定了土地法第34條之1：
「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

2. 因此，依照土地法34-1規定，在處分不動產時，只需要「共有人過半數」且「持分過半數」，或是「人數不計」但「持份過三分之二」，便可以處分不動產。

(三) 不同意被處分的共有人，如何保護自己？

1. 優先承買權：

(1.) 依照土地法第34-1條第四項：
「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」

(2.) 因此，當共有人以多數決的方式將全部共有土地賣給建商時，依土地法第34-1條第四項規定，其他「不同意的共有人」可以向多數決的共有人主張行使「優先承購權」。也就是說，「多數決的共有人」本來要用多少價格賣給建商，「不同意的共有人」就可以用相同的價格來買。

2. 分割請求權：
在尚未變更共有物共有所有權登記前，共有人間仍存在共有關係，不同意之少數共有人得主張民法第823條第一項規定，而請求法院對共有物為裁判分割。

3. 異議：

(1.) 依照土地法第三十四條之一執行要點 ：
第 14 點：
部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利，除土地登記規則第九十七條第三項所定情形外，於收件後至登記完畢前，他共有人以書面提出異議，主張下列情形者，登記機關應依同規則第五十七條第一項第三款規定予以駁回：

(一)數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第十二點第二項但書情形者，不在此限。

(二)就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。

(三)就書面通知不符第八點第二款至第四款規定有爭執。

(四)其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件。」

(2.) 因此，若有土地法第三十四條之一執行要點第 14 點所列舉的四種事由，便可以以書面之方式，對土地登記機關提出「異議」，此時，便可以中斷土地的處分登記了。

四、 共有不動產分割：

(一) 共有分割自由原則：

1. 依據民法第823條第1項規定：
「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

2. 法律認為，為了促進共有物的經濟利用，原則上法律肯認共有人得隨時主張分割共有物，以消滅共有關係而成為「單獨所有」。

3. 而分割不動產，主要有兩種發動的方式，也就是「協議分割」與「裁判分割」。

(二) 協議分割：

1. 依據民法第824條第1項規定：
「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」

2. 各共有人看有沒有辦法自己喬得攏，若可以彼此協商完成並簽署分割協議書的話，便可以進行「協議分割」。

(三) 「裁判分割」：

1. 依據民法第824條第2項規定：
「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

2. 是若各共有人無法達成協議共識，便可以請求法院為「裁判分割」。

3. 依據裁判分割，會由法官決定要以何種方式為分割適當。並以下列幾種方式為分割之方式：
(1.) 原物分割：將原物平均分配給繼承人，或分配與部分繼承人。
(2.) 變價分割：也就是將遺產變賣，以價金分配於繼承人。
(3.) 各種混合：例如一部分財產原物分割，一部分財產變價分割。