• 目錄

  一、漏水責任如何判斷？關鍵在「來源」二、哪些法律條文規範漏水責任？三、房東與房客：漏水責任誰來扛？四、樓上鄰居漏水，我該怎麼辦？五、共用部分漏水，管委會要負責嗎？六、漏水糾紛的求償流程整理常見問題 FAQ

一、漏水責任如何判斷？關鍵在「來源」

漏水責任的認定，核心原則是「損害從哪裡來，就由誰負責」。公寓大樓漏水糾紛是台灣不動產實務中最普遍的爭議，從天花板滲水、牆壁發霉到浴室漏水流入樓下，看似日常小事，卻往往讓鄰里關係撕裂、租賃契約瀕臨破局，甚至演變為法院訴訟。在採取任何行動之前，最重要的第一步就是確認漏水的根本來源。

漏水來源的三種常見類型

實務上，漏水來源大致可分為三類，不同類型對應不同的責任主體：

• 樓上住戶使用疏失：浴缸溢水、地磚防水層破損、排水管長期堵塞未清，導致樓下持續滲漏
• 建物本身結構瑕疵：屋頂防水層老化脫落、外牆龜裂、共用管道間破損等結構性問題
• 房東未盡法定修繕義務：租賃關係存續中，房東知悉漏水卻不處理，致使房客居住環境持續惡化

若無法自行目測判斷，建議委請具公信力的抓漏公司進行現勘，取得書面鑑定報告，此份報告在後續調解或訴訟中將是最關鍵的證據文件。

二、哪些法律條文規範漏水責任？

漏水糾紛涉及侵權責任、物之所有人責任與租賃契約三大法律面向，以下為實務上最常被援引的法條。

侵權行為損害賠償

民法第 184 條規定，因故意或過失不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任。若樓上住戶因長期未清理排水管導致堵塞溢水，造成樓下裝潢受損，即可能構成侵權行為，受害方有權請求賠償修繕費用及財物損失。

工作物所有人的推定過失責任

民法第 191 條針對建築物所有人設有「推定過失責任」——建築物因設置或保管有欠缺，致損害他人者，由所有人負賠償責任，除非所有人能舉證已盡防止損害之必要注意，否則不得免責。這對房東而言尤其重要：若房屋防水設施明顯老化，房東難以推卸責任。

公寓大廈管理條例的專有部分責任

公寓大廈管理條例第 12 條明定，專有部分（室內地板、牆壁、自有管線）之修繕與維護，由各區分所有權人自行為之並負其責任。若漏水源頭確認在某住戶的專有範圍內，該住戶須自行修繕並賠償他人一切損害。

租賃契約中的修繕義務

民法第 423 條規定，出租人應以合於使用收益之狀態交付租賃物，並於租賃關係存續中持續保持此狀態。民法第 430 條進一步賦予房客自力救濟的權利：若出租人知悉租賃物需要修繕而怠於為之，承租人得自行修繕並向房東請求費用償還，亦可請求減少租金；若漏水情節重大致無法正常使用，房客甚至可以終止租約。

三、房東與房客：漏水責任誰來扛？

租屋期間發現漏水，房東與房客各執一詞的情況十分常見，釐清責任歸屬需從漏水成因著手，而非僅看漏水位置。

應由房東負責的情況

凡屬建物結構性問題引發的漏水，如屋頂防水層老化、外牆龜裂滲水或共用管線破損，與房客的使用行為無關，依民法第 423 條，房東有法定義務修繕，不得以「現況出租」或「已知情」為由卸責。

實務操作建議：房客一旦發現漏水，應立即以書面（LINE 訊息截圖、電子郵件或存證信函）通知房東，並給予明確合理的修繕期限——通常為 7 至 14 天。若房東逾期仍無作為，房客可自行委請廠商修繕，費用依法由房東承擔；或依漏水嚴重程度主張調降租金，情節重大者可主張終止租約並請求損害賠償。

應由房客負責的情況

若漏水肇因於房客的使用不當，例如浴缸放水忘記關、擅自改裝衛浴管線破壞防水層，或長期未清理排水孔導致阻塞溢流，責任即由房客承擔——不僅須自費修繕，更需賠償因此波及的第三人（如樓下鄰居）所受損害。

四、樓上鄰居漏水，我該怎麼辦？

樓上鄰居漏水滲入自家，是公寓住戶最棘手的處境之一。由於雙方無租賃契約，只能依侵權行為規定請求賠償，舉證責任成為求償成敗的關鍵。

第一步：委請專業鑑定，確認漏水來源

漏水源頭往往無法目測判斷，壁癌或天花板水漬可能跨越數層樓才顯現。建議委請抓漏公司進行專業現勘，出具書面鑑定報告，明確載明漏水路徑與來源。此報告是後續調解與訴訟中最具說服力的證據。

第二步：以存證信函書面催告

確認漏水來源後，以存證信函正式通知樓上住戶，要求其在合理期限（建議 14 天）內完成修繕，並明確列出您所受的損害及賠償請求。保留所有通知記錄、照片與信函送達憑證，為日後訴訟預做準備。

第三步：申請調解或提起民事訴訟

若對方拒不修繕或否認責任，可向鄉鎮市區調解委員會申請免費調解，調解程序簡便且具法律效力。若調解不成立，則依民法第 184 條及第 191 條向法院提起民事訴訟，請求修繕費用、裝潢損失及財物賠償。

特別注意時效：民事損害賠償請求權，自知悉損害及賠償義務人時起，2 年內未行使即告消滅；自損害發生時起，最長不得超過 10 年（民法第 197 條）。發現漏水後應儘早採取行動，切勿因拖延而喪失求償權。

五、共用部分漏水，管委會要負責嗎？

公寓大廈的共用部分（屋頂平台、外牆、共用管道間、頂樓設施）由全體住戶共同所有，日常管理與維護由管理委員會執行。若漏水源頭確認為共用部分設施老化或管理疏失，管委會依公寓大廈管理條例第 36 條負有修繕責任，費用由公共基金支應。

若管委會明知屋頂或外牆有漏水疑慮，卻消極怠惰未予處理，導致住戶財產受損，受損住戶可具體向管委會請求損害賠償，並追究全體區分所有權人的連帶責任。若大樓未成立管委會，則全體區分所有權人仍應共同負擔管理責任，可先召開區分所有權人會議決議修繕，若無法達成共識，可向縣市政府住宅主管機關申請介入協助。

六、漏水糾紛的求償流程整理

遇到漏水糾紛，依序操作以下步驟，可有效保全求償權利、避免程序失誤。

• Step 1 蒐集證據：立即拍照、錄影保存現場狀況，委請抓漏公司出具書面鑑定報告，保留所有受損財物的購買憑證與修繕估價單
• Step 2 書面催告：以存證信函通知責任方，明確載明修繕期限與求償金額，保留雙掛號送達回執
• Step 3 申請調解：協商無果，向鄉鎮市區調解委員會申請免費調解，達成調解筆錄與法院確定判決具同等效力
• Step 4 提起訴訟：調解不成立，向管轄法院提起民事訴訟；求償金額在 新台幣 50 萬元以下者，可適用小額訴訟程序，費用較低、程序較為簡便