• 目錄

  一、遷讓房屋是什麼？4種最常見的觸發情境 二、提告前可以先走調解嗎？ 三、法院如何判定遷讓訴訟的勝敗？ 四、遷讓房屋訴訟要打多久？裁判費怎麼算？ 五、取得勝訴後，強制執行怎麼進行？ 六、執行當天房屋內的遺留物怎麼辦？ 七、勝訴後還能和解嗎？ 八、常見問題 FAQ

一、遷讓房屋是什麼？4種最常見的觸發情境

「遷讓房屋」的法律核心，是屋主向法院主張「請把我的房子還給我」。根據民法第767條所有物返還請求權，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。只要占用者無法提出合法占有依據，屋主即可向法院起訴，請求遷讓返還。

實務上常見的遷讓房屋糾紛，可分為以下四類：

（一）租約到期或積欠租金，房客拒不搬離

這是最常見的類型。依民法第455條，租約到期後房客應返還租賃物；若房客積欠租金達2個月以上（月租型）或1期以上（分期給付型），依民法第440條，房東可書面催告，逾期仍未繳清即可終止租約並起訴請求遷讓。所有催告均建議以存證信函進行，保留完整書面紀錄。

（二）繼承後共有人獨占房屋，其他繼承人無法利用

不動產透過繼承形成多人共有後，若其中一位繼承人長期獨占使用房屋，其他共有人無從共同利用或出租，即可依法提起遷讓訴訟，主張共有物的使用管理權。這類糾紛因牽涉家族情感，往往更難透過協商解決。

（三）使用借貸關係終止，借用人拒不返還

親友「借住」的情形在台灣十分常見。依民法第470條，借用期滿或貸與人有緊迫需要時，得終止使用借貸並請求返還。由於借用關係多為口頭約定，一旦對方拒不搬離，往往需要多方舉證才能在法院勝訴，難度相對較高。

（四）法拍屋「不點交」，新買受人無法取得使用權

法拍屋分為「點交」與「不點交」兩種。不點交房屋代表現有占用者主張具有對拍定人有對抗效力的法律依據（如合法租約）。拍定人取得所有權後，仍需另行提起遷讓訴訟，確認占用者的占有是否合法，才能真正使用房屋。這也是為何不點交物件在法拍市場的出價通常明顯偏低。

二、提告前可以先走調解嗎？

依民事訴訟法第403條，不動產相關紛爭在起訴前，原則上應先聲請調解。調解程序費用低廉、程序快速，可在鄉鎮市區公所調解委員會或法院調解庭申請。調解成立後效力等同確定判決，若對方事後仍不履行，可直接聲請強制執行，省去漫長訴訟。

不過，若對方毫無誠意，調解不過是白費時間。此時應於調解不成後儘速進入訴訟程序，避免拖延使損失持續累積。特別是房客積欠租金的情況，每拖一個月就多一筆損失，切勿因擔心訴訟麻煩而遲疑不決。

三、法院如何判定遷讓訴訟的勝敗？

遷讓房屋訴訟的勝敗，集中在兩個核心問題的攻防之間。

（一）誰才是真正的「房屋權利人」？

有建物謄本的房屋，法院直接以謄本上的登記名義人為所有權人，舉證相對容易。但台灣早期有大量未辦保存登記的建物（俗稱違建或老舊房屋），沒有謄本，法院須調查「事實上處分權人」——即實際興建、使用、管理並能處分房屋的人。若您主張的房屋屬此類型，建議蒐集房屋稅單（納稅義務人欄）、水電設置紀錄、歷年使用照片及知情者證詞，以補強舉證。

（二）占用者能否提出合法的「占有依據」？

原告確立權利人身分後，舉證責任轉移至被告：你憑什麼留在這裡？被告常見的合法占有依據包括：有效的租賃契約、使用借貸協議、共有人間的分管協議、地上權等物權，以及土地法或耕地三七五減租條例等特別法的保護。

實務上，占有依據是否仍具法律效力，往往是最關鍵的攻防焦點——口頭借貸如何舉證？舊式租約是否有效對抗拍定人？這些問題需要具備不動產專業背景的律師深入分析，方能擬定有效的訴訟或答辯策略。

四、遷讓房屋訴訟要打多久？裁判費怎麼算？

遷讓房屋第一審訴訟，從起訴到判決，通常需要8個月至1年半左右。若被告提起上訴，進入第二審甚至最高法院，整個訴訟確定可能需要2至3年以上，具體時間仍視承辦法官的審理速度而定。

裁判費的計算，依最高法院實務見解（最高法院99年台抗字第275號裁定），以「起訴時的房屋交易價額」為準，且不含房屋坐落土地的價值。若無法取得實際交易價格，法院可採房屋稅課稅現值、實價登錄資料或不動產估價師的估價報告作為計算基礎。

值得注意的是：訴訟雖然耗時，但起訴本身對被告產生相當的心理壓力。實務上不少案件在提告後，被告便主動洽談搬遷，讓屋主反而更快取回房屋。因此，在用盡協商手段後，儘早提告，往往比繼續等待更能有效解決問題。

五、取得勝訴後，強制執行怎麼進行？

取得遷讓房屋的勝訴確定判決後，若被告仍拒不搬離，屋主可向管轄法院聲請強制執行，程序分為以下幾個階段：

第一步：提交強制執行聲請狀
書狀應載明執行名義（判決書）、房屋標示及債務人資料，並檢附判決書正本及確定證明書。

第二步：繳納執行費
遷讓房屋執行費以「聲請執行時的房屋交易價額」為計算基準，費率為千分之八。例如房屋市值1,000萬元，執行費約為8萬元。

第三步：法院核發「自動履行命令」
法院先發函給被告，限期15日內自行搬離。若逾期不搬，依強制執行法第128條第1項，法院得科處新臺幣3萬元至30萬元的怠金，並得反覆科處，逐步加壓。

第四步：現場強制執行
若怠金仍無法促使被告搬離，法院安排執行日期，由執行人員到場將被告強制遷出。從聲請到執行完成，通常需要3個月至1年不等，視各法院執行股的案件量而定。

六、執行當天房屋內的遺留物怎麼辦？

執行當天若被告不在場，屋內仍有遺留物品，屋主不得自行丟棄或處置，否則可能構成毀損罪而須負刑事責任。正確流程為：屋主（債權人）應事先安排好保管場所（租借倉庫或其他空間）；執行人員現場清點後將物品搬運至保管地點，並將地點及領取方式記入執行筆錄，同時通知管區警員及里長，方便被告日後認領。保管費用由屋主先行墊付，事後得列入強制執行費用向被告請求負擔。建議在聲請執行前就確認好保管場所，避免執行當天措手不及。

七、勝訴後還能和解嗎？

即便手握確定勝訴判決，和解仍是值得認真考慮的選項。強制執行本身耗費時間、金錢與精力；若被告強硬抵抗甚至在過程中損壞房屋（此行為另觸刑事毀損責任），將帶來更多困擾與額外成本。

律師通常建議：取得勝訴後先以書面通知被告，給予合理寬限期（例如30至60日）。若對方有意配合，可在和解協議中明訂搬遷日期、違約金及物品清運方式，必要時適度補貼搬家費用，換取對方主動配合。以最小成本達成「取回房屋」的目的，往往才是理性的選擇。

八、常見問題 FAQ

遷讓房屋爭議涉及民法、土地法、強制執行法及各類特別法規，個案情況差異甚大，法律判斷高度依賴具體事實與證據的掌握。無論您是急於取回房屋的屋主，或是不確定自身占有是否合法的居住者，都強烈建議在採取任何行動前，先向具備不動產訴訟實務經驗的專業律師尋求諮詢——不動產法律有疑問，諮詢專業律師是保護自己權益最有效的第一步。