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  一、你的老屋符合危老重建資格嗎？ 二、危老重建的申請流程是什麼？ 三、危老重建有哪些費用補助與容積獎勵？ 四、合建vs.自建：哪種模式更適合你？ 五、危老重建合約中不可忽視的5大法律風險 常見問題FAQ

一、你的老屋符合危老重建資格嗎？

並非所有老房子都符合危老重建資格，建築必須同時滿足《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（下稱危老條例）第3條第1項的法定條件，才能申請重建並享有相關獎勵。

危老建築的基本門檻

申請危老重建的建築須具備下列基本資格：屬於領有建築執照的合法建物、並非被主管機關指定具有歷史文化藝術紀念價值，且位於都市計畫範圍內。在符合前述基本條件後，建築還必須符合以下「任一項」條件：

• 已受主管機關通知限期拆除，或被評估具有危險之虞應補強或拆除（俗稱「危樓」）
• 耐震評估結果未達乙級
• 屋齡30年以上、耐震評估達乙級，但建物無電梯
• 屋齡30年以上、有電梯，但詳細評估後認定補強成本超過重建成本之一半，改善不具效益

值得特別注意的是，危老條例並無最低申請面積或戶數限制，這是它與都市更新最大的不同之處。目前台灣屋齡超過30年以上的老屋約有500萬棟，超過住宅總量的半數，均是潛在的危老重建標的，相關議題值得每位老屋所有權人重視。

二、危老重建的申請流程是什麼？

危老重建的申請程序共分為四大階段，每一階段均有法定要件與時限，稍有疏漏便可能影響整體申請效力。

第一階段：取得同意並辦理耐震評估

耐震評估分為「初步評估」及「詳細評估」兩個階段，需先取得50%以上所有權人同意才能啟動。初步評估結果分為甲、乙、未達乙三個等級：甲級代表安全無虞，乙級表示有安全疑慮，未達乙級則屬不安全建築。初步評估結果為乙級者，須進一步辦理詳細評估，以確認補強是否具有效益，並據此決定是否符合申請重建的資格。

第二階段：取得全體同意並申請重建計畫核准

這是整個流程中難度最高的環節。依危老條例規定，申請重建計畫須取得全體區分所有權人100%的書面同意，再由建築師製作完整的重建計畫書，檢附各項獎勵申請文件，送件向縣市主管機關申請核准。在多戶老公寓的情形下，任一所有權人拒絕，整個重建計畫便無法推進，事前充分溝通與協調至關重要。

第三階段：申請拆除執照與建造執照

依危老條例施行細則第7條，核准重建後，起造人須自核准次日起180天內申請建造執照，逾期則原核准處分自動失效，等同必須重新申請。實務上，許多案件因營造費用過高或找不到合適廠商，在這個階段功虧一簣，建議申請重建計畫前務必預先完成財務規劃與廠商詢價。

申請截止日期：錯過將損失大筆獎勵

依危老條例第5條第2項落日條款，申請人最遲須於民國116年5月31日前送出重建計畫申請，否則將無法享受危老條例的任何優惠措施。此外，在民國114年5月12日前申請者，還可額外取得1%時程容積獎勵；重建面積達200㎡以上者另有規模獎勵，每增加100㎡再加0.5%。有意辦理者應把握時機，切勿拖延。

三、危老重建有哪些費用補助與容積獎勵？

政府為加速推動危老建築重建，提供了容積獎勵、稅賦減免及耐震評估費用補助三大類優惠，整體效益相當可觀，是地主選擇危老重建的核心誘因。

容積獎勵：蓋更大的房子換更高的利益

依危老條例第6條第1項，符合資格的重建案最高可獲得建築基地1.3倍基準容積或原建築容積1.15倍的容積獎勵（擇優適用）。政策獎勵項目包含：

• 符合危老條件本身：6～10%
• 提升建築耐震設計：2～10%
• 達到綠建築等級：2～10%
• 協助取得開闢公共設施：5%

上述政策獎勵加總上限為30%（原容積未超過現行法定容積者）或15%（原容積超過法定容積者），加上時程及規模獎勵另有合計上限10%可額外疊加。

稅賦減免：重建期間到完工後的雙重利多

在民國116年5月11日前申請危老重建者，可享有以下稅務減免：

• 重建期間：免徵地價稅
• 重建完成後2年內：地價稅與房屋稅均減半徵收
• 重建後未移轉所有權者：房屋稅減半期間可再延長最多10年，最長合計享有12年減半優惠

耐震評估費用補助：降低啟動門檻

為減輕地主初期的評估成本，政府針對耐震評估費用提供以下補助：

• 耐震初步評估：樓地板面積未達3,000㎡者，每棟補助12,000元；3,000㎡以上者，每棟補助15,000元
• 耐震詳細評估：補助評估費用之15%，每棟上限20萬元
• 重建計畫費用：每案最高補助55,000元（各縣市設有名額限制，額滿為止）

四、合建vs.自建：哪種模式更適合你？

危老重建實務上主要分為「合建」與「自建」兩種模式，各有優缺點，地主應依財務能力、風險承受度及個案條件審慎評估。

合建模式：省事省錢，但須防範建商風險

合建是由地主與建商協議，建商承攬全部規劃、設計與施工，地主以分配若干戶新成屋作為抵換工程費用的方式。最大優點是地主無須自備大筆資金，也不必親自處理繁瑣行政程序，適合資金有限或不熟悉工程管理的屋主。然而，地主的所有權益高度仰賴建商的誠信，一旦建商刻意低報容積獎勵或財務出現問題，地主往往難以即時察覺，事後求償更是困難重重。

自建模式：獨享利益，但資金壓力不容小覷

自建是地主自主主導重建全程，委託建築師規劃、自行發包給營造廠，所有重建後的利益完全歸屬地主。優點是可完整享有容積獎勵帶來的超額房屋價值；缺點是須自行籌措數百萬至上千萬不等的工程費用，且行政程序繁瑣、工期管理壓力大，較適合有充裕資金及不動產投資經驗的所有權人。

五、危老重建合約中不可忽視的5大法律風險

危老重建合約是保障地主核心利益的關鍵文件，以下5大法律地雷在實務中最為常見，簽約前務必逐條確認，必要時應委請律師協助審閱。

地雷一：重建共同協議書未明訂分配規則

多戶共同辦理危老重建時，地主間通常會簽署「重建共同協議書」。若協議書未明確規定新屋與車位的選配原則、各所有權人的權利分配比例，以及會議召集與決議方式，日後爭議發生時將缺乏依據，甚至演變為曠日費時的訴訟。

地雷二：建商隱匿或低報容積獎勵

容積獎勵的計算涉及多項技術細節，一般地主難以自行核算。不肖建商可能刻意低報可獲得的容積獎勵，藉此壓低對地主的分配比例，從中牟取不當利益。建議在簽署合建合約前，委請獨立建築師或律師進行獨立核算，確認合建條件的合理性。

地雷三：禁止讓與條款限制財產處分自由

部分合建合約中設有「禁止讓與條款」，約定重建期間地主不得出售或移轉基地，違反者須支付高額違約金。此類條款在實務上通常具有法律效力，但若禁止期間過長或違約金金額顯不相當，可能嚴重限制地主的財產處分自由，務必在充分理解後再決定是否接受。

地雷四：建商背景不實或財務狀況不健全

危老重建工期通常長達數年，建商的財務穩定性與工程實績至關重要。若建商在施工期間財務惡化甚至倒閉，地主可能陷入房屋已拆、新屋無法完工的兩難困境。簽約前務必查詢建商的歷年完工紀錄、是否有未結清的工程糾紛或財務問題。

地雷五：建造執照申請時限與違約責任不明確

依危老條例施行細則，核准重建後須於180天內申請建造執照，逾期核准失效。若合約未明確規範逾期責任由誰承擔、地主可否求償，一旦因建商疏失導致失效，地主可能既失去重建機會，又求償無門。合約中應明確約定建照申請期限的責任歸屬及逾期賠償條款。

危老重建法律問題複雜，建議諮詢不動產專業律師

危老重建涉及《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、民法、建築法及稅法等多項法律規範，再加上合建合約的談判、容積獎勵的核算，以及重建期間的租賃終止、貸款規劃等高度專業事項，一般民眾很難僅憑網路資訊做出完善判斷。如果您正考慮申請危老重建，或已收到建商提出的合建邀約，強烈建議在簽署任何文件前，先尋求具備不動產法律實務經驗的專業律師協助——透過律師審閱合約、核算容積獎勵、釐清各方權利義務，才能在享有重建利益的同時，確保自身財產受到最完善的保障。