買房前必看！房屋抵押權怎麼查？遇到未塗銷抵押權如何保障購屋權益？
重點摘要
- 購屋前應向地政事務所申請「建物謄本」與「土地謄本」，查閱他項權利部確認是否有抵押權設定，每份規費僅需新臺幣20元。
- 房屋設有抵押權仍可合法買賣，但依民法第867條，抵押權不因所有權移轉而消滅，過戶前務必確認完成塗銷登記。
- 同一房屋可設定多順位抵押權，一胎（第一順位）優先受償，謄本出現二胎代表財務風險較高，需特別謹慎。
- 買賣契約應明定賣方塗銷抵押權的時間點，建議採「過戶前塗銷」或「尾款代償同步塗銷」方式保障自身。
- 賣方若無法塗銷抵押權，買方可依民法第226條、第254條，以書面催告後解除契約並請求損害賠償。
目錄
一、什麼是房屋抵押權？買方為什麼要在意？
抵押權是不動產上最常見的擔保物權之一，對購屋者的影響可能遠超想像。當屋主向銀行申辦房貸時，銀行會在房屋上設定抵押權作為貸款擔保；若屋主日後無力還款，銀行得依民法第873條規定，聲請法院拍賣抵押房屋，以拍賣所得優先清償債務。
更關鍵的問題在於：假設您買了一棟仍帶有抵押權的房子，而原屋主之後沒有還清貸款，您的房子仍可能因此遭到拍賣。這並非危言聳聽，而是現行法律的明文規定。因此，購屋前搞清楚房屋上有無抵押權設定，是每一位購屋者不可忽略的重要功課。
抵押權與一般借款的差異
一般無擔保借款若債務人無力還款，債權人只能循民事訴訟程序追討；但設有抵押權的債務，依法債權人可直接對抵押物（房屋、土地）行使抵押權、聲請拍賣，並在拍賣所得中優先受償，效力遠強於一般無擔保債權，這正是抵押權對購屋者潛在威脅如此大的原因。
二、如何查詢房屋是否設有抵押權？
查詢房屋抵押權最直接、具法律效力的方式，是向地政事務所申請「建物謄本」與「土地謄本」，費用低廉且程序簡便。
（一）申請謄本的方式
每份謄本規費僅需新臺幣20元，申請方式主要有兩種：
- 臨櫃申請：攜帶身分證至不動產所在地的地政事務所，填寫申請書即可當場取得。
- 線上申請：透過內政部「地政電子謄本系統」可線上申請電子謄本，免去親自跑一趟的麻煩。
（二）謄本上要看哪個欄位？
取得謄本後，重點查看「他項權利部」欄位。此欄會記載：
- 抵押權人姓名（或銀行機構名稱）
- 擔保債權金額（設定金額，通常為實際貸款的1.2倍）
- 抵押權設定日期與登記字號
- 債務人姓名（應與賣方相符）
若「他項權利部」欄位有任何記載，代表該不動產目前仍有抵押權存在，購屋前必須進一步確認處理方式；若欄位空白或記載「（空白）」，則代表目前無抵押權設定。
（三）不要只看房仲提供的資料
房仲或屋主提供的謄本複印件可能並非最新狀態。建議買方在簽署要約書或斡旋書之前，自行向地政事務所申請最新謄本，確保掌握房屋最真實的法律現況，這一步僅需20元，卻可能幫您省下數百萬的損失。
三、有抵押權的房子可以買賣嗎？
有抵押權的房子可以合法買賣，但若未在過戶前妥善處理抵押權，買方將面臨極大法律風險。
根據民法第867條規定，不動產所有人縱然設定抵押權，仍可以將不動產讓與他人，「但其抵押權不因此而受影響」。這句話的實際意義是：不動產移轉所有權後，原先設定的抵押權對新所有人（買方）仍然有效，抵押權人仍可對該房屋行使權利！
真實案例：買到「帶抵押」的房子有多可怕？
以一個實務常見的情境說明：張小姐向陳先生購買一戶中古公寓，過戶後才發現謄本上仍有銀行500萬元的抵押權設定，而陳先生的房貸並未清償。銀行依法對該房屋聲請法院拍賣，張小姐只能在拍賣所得扣除銀行受償後，就剩餘部分主張買方地位——若拍賣價格不足清償銀行債務，她不僅失去房子，連已支付的購屋款也難以全數追回。
這正是實務上買方堅持「過戶前必須塗銷抵押權」的原因。即使賣方聲稱已還清貸款，只要地政謄本上仍有記載，法律上抵押權就仍然存在，必須完成地政機關的塗銷登記才算正式消滅。
四、抵押權順位是什麼？一胎二胎有何差別？
抵押權順位決定了多個債權人在房屋遭拍賣時的受償先後，是評估房屋財務風險的重要指標。
同一棟房屋上可以設定多個抵押權，但各抵押權的「順位」不同。最先辦理登記者為「第一順位抵押權」（俗稱一胎），之後登記者依序為第二、第三順位（俗稱二胎、三胎）。
拍賣時的受償順序
依據民法第874條規定，抵押物拍賣所得價金依抵押權順位受償：
- 一胎（第一順位）債權人優先足額受償
- 剩餘金額才輪到二胎（第二順位）債權人
- 再有剩餘，才輪到其他一般無擔保債權人
謄本出現二胎要特別警惕
若謄本上同時存在一胎與二胎抵押權，代表屋主至少有兩筆借款。二胎貸款的利率通常遠高於銀行一胎房貸，可能來自民間借貸或小型金融機構，財務壓力更大。購買此類房屋時，應要求賣方提供所有抵押權的清償計畫，並在買賣契約中明定全數塗銷後方得過戶，建議同時諮詢律師評估整體風險。
五、買賣契約怎麼寫才能保障抵押權塗銷？
在買賣契約中明確約定抵押權塗銷的條件與時間點，是保障買方最有效的法律工具。
方式一：過戶前完成塗銷（對買方最有利）
契約中約定賣方應於辦理所有權移轉登記前，向買方提出抵押權塗銷完畢之地政機關核章收件通知，或提出塗銷後最新謄本確認他項權利部已無任何記載，買方始支付尾款並配合辦理過戶。此方式對買方風險最低，建議作為第一優先選擇。
方式二：尾款代償同步塗銷
目前市場最常見的操作方式，由買方以尾款代為清償賣方剩餘房貸，委由地政士（代書）同步辦理抵押權塗銷登記與所有權移轉登記，確保兩者同步完成，中間不留空窗期。操作時須特別注意：
- 向銀行索取「貸款餘額證明書」，確認代償金額正確，避免多付或少付。
- 確認謄本上是否有其他順位抵押權（如二胎），若有應一併於契約中約定處理方式，不可只塗銷一胎。
- 代償後銀行會出具清償證明書，地政士須憑此文件辦理塗銷，應確認文件已到位再辦理過戶。
要避免的危險約定：先過戶再塗銷
部分賣方可能以「資金週轉需求」為由，要求先辦理所有權移轉（過戶），再辦理抵押權塗銷。這對買方風險極高，強烈建議拒絕。一旦過戶完成，若賣方事後不履行塗銷義務，或房屋遭抵押權人聲請拍賣，買方的損失將難以彌補。
六、賣方拒絕塗銷抵押權，買方有哪些法律救濟？
賣方無法或拒絕塗銷抵押權時，買方可依民法催告後解除契約，並請求返還價金及損害賠償。
第一步：書面催告，限期履行
建議以存證信函或律師函方式，書面催告賣方於合理期限內（通常為30天）完成抵押權塗銷，並保留寄件及回執紀錄作為日後訴訟之證據。存證信函可至任一郵局辦理，具有公信力且費用低廉。
第二步：解除契約並請求損害賠償
若賣方逾期仍未完成塗銷，依據民法第226條（給付不能）及民法第254條（債務人遲延）之規定，買方得以書面通知解除買賣契約，請求賣方返還已付之全部價金（包含訂金、簽約款、備款等），並得請求其他損害賠償，如另行購屋的差價損失或期間租金支出等。
第三步：提起塗銷抵押權訴訟（針對抵押權人）
若情況更為複雜——例如謄本上出現來路不明的陳年抵押權，或抵押權人（私人債主）無從聯繫、拒絕配合塗銷——則必須透過訴訟程序，由法院判決命令塗銷。此類案件涉及的法律程序繁瑣，強烈建議委任專業不動產律師協助處理，避免因程序錯誤造成更大損失。
賣方有詐欺情事時的刑事追訴
若賣方刻意隱瞞抵押權或負債狀況，以欺騙手段促成交易，買方除上述民事救濟外，亦可能依刑法第339條詐欺罪對賣方提出刑事告訴，透過刑事程序追究法律責任。
七、常見問題 FAQ
Q1：買房前一定要自己申請謄本嗎？看房仲提供的就好嗎？
A：強烈建議買方自行向地政事務所申請最新謄本，不應僅依賴房仲或屋主提供的版本。房仲提供的謄本可能非最新狀態，自行申請可確保資料即時正確。每份謄本規費僅需新臺幣20元，成本極低，卻是保障購屋安全最基礎的第一步。建議在簽署要約書或斡旋書之前即先完成確認。
Q2：謄本上有抵押權，但賣方說早已還清、只是還沒去辦塗銷，這樣我可以放心買嗎？
A：不建議僅憑賣方口頭保證就放心。即使賣方已還清貸款，只要尚未完成地政機關的塗銷登記，法律上該抵押權仍然存在且有效。正確作法是：要求賣方出示銀行的「清償證明書」，並確認塗銷登記完成後（取得地政收件通知或最新無抵押謄本），再簽署正式買賣契約，或在契約中明定「過戶前完成塗銷」為先決條件。
Q3：用買方尾款代償賣方房貸，有哪些需要特別注意的細節？
A：代償操作需注意以下四點：(1) 向銀行索取貸款餘額證明書，確認代償金額正確，避免多付或少付；(2) 確認謄本上是否有其他順位抵押權（如二胎），若有應一併於契約中約定處理方式；(3) 委由地政士同步辦理塗銷與移轉，切勿先過戶再塗銷；(4) 確保代償後銀行出具清償證明書，供地政士辦理塗銷登記使用，全程核對文件無缺漏。
房屋買賣動輒數百萬、數千萬，抵押權問題若處理不當，可能造成難以挽回的財產損失。無論您是正在看房的購屋者、面臨抵押權無法如期塗銷困境的賣方，或是發現謄本上有不明抵押權記載的屋主，都建議盡早諮詢專業不動產律師，由法律專業人士協助評估風險、擬定對策，確保您的每一分購屋資金都受到妥善保障。
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