• 目錄

  一、什麼是共有土地的優先購買權？二、優先購買權的法律依據為何？三、如何在15天內正確行使優先購買權？四、行使優先購買權的3大常見錯誤五、出賣人應如何合法完成交易？六、常見問題 FAQ

一、什麼是共有土地的「優先購買權」？

當一筆土地由多人分別共有，其中一位共有人想將自己的「應有部分」出售給第三人時，其他共有人依法享有「優先購買」的機會。簡單來說，只要其他共有人願意出同樣的價錢並接受相同條件，就可以在第三人之前完成交易，不讓外人介入共有關係。

以實例說明：阿志、阿仁、阿美三人各持有台南一筆農地三分之一的應有部分，阿志決定以300萬元出售自己的部分給外人阿強。此時，阿仁與阿美便享有優先購買權——只要願意出同樣的300萬元，並接受同樣付款條件，便可優先於阿強取得阿志的應有部分。

此制度的立法意旨在於：共有土地往往因共有人眾多而難以有效利用，藉由賦予其他共有人優先承買機會，鼓勵共有人逐步整合產權，減少共有關係的複雜程度，進而提升土地整體利用效率。

二、優先購買權的法律依據為何？

台灣關於共有不動產優先購買權的規定，主要來自兩個法律條文，適用情境與效力各有不同，當事人均應清楚了解。

（一）土地法第34-1條：最常被援引的核心規定

土地法第34-1條第4項明定：共有土地或建築改良物，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。出賣人應以書面通知他共有人，他共有人未於通知送達後15日內表示購買意願者，其優先購買權即視為放棄。此條文直接針對土地及建物共有出賣情形加以規範，是實務上最常適用的依據。

（二）民法第824條之1：補充規定

民法第824條之1亦規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同樣條件優先承買。需特別注意，這裡的「同樣條件」不限於價格，舉凡付款方式、是否含地上物、交屋期程等買賣契約的全部要素均需一致接受，方為合法行使。

（三）兩項規定如何搭配適用？

實務上，土地法第34-1條為特別規定，涉及土地或建物的應有部分出售時優先適用；民法規定則作為補充。無論依何規定主張優先購買權，時效起算方式及行使要件均大同小異，共有人應及早尋求法律協助，確認自身權利是否受到保障。

三、如何在15天內正確行使優先購買權？

收到出賣人通知後，其他共有人必須依照以下步驟操作，才能有效主張優先購買權，避免因程序不當而喪失寶貴的承購機會。

步驟一：核對通知內容是否完整

出賣人的書面通知應載明買賣標的（哪幾筆土地、哪個應有部分）、總價金、付款方式及其他交易條件。若通知內容不完整，可請求出賣人補充，但應留意15天時效仍可能從收受不完整通知之日起算，建議立即諮詢律師確認。

步驟二：在期限內以書面回覆承購意願

確認通知內容後，若決定行使優先購買權，必須在15天內以書面（強烈建議以存證信函）向出賣人表明：「願意以相同條件承購上開應有部分」。僅以電話告知或即時通訊軟體回覆，日後在訴訟中難以舉證，有喪失權利之高度風險。

步驟三：明確接受「全部」交易條件，不得討價還價

行使優先購買權時，必須無條件接受出賣人開出的全部條件，包含總價300萬元、頭期款100萬元於簽約時給付、尾款於60天內完成等，不得自行更改任何一項條款。回覆中若有任何保留或要求修改，均視為未合法行使，權利就此喪失。

四、行使優先購買權的3大常見錯誤

實務中，許多共有人因以下錯誤而白白喪失優先購買權，事後才懊悔莫及，以下三種情形最為常見。

錯誤一：以口頭或即時通訊表示意願

打電話說「我要買」或傳LINE訊息，在法律上均不足以構成有效的書面意思表示。一旦出賣人否認或訊息丟失，共有人將無法舉證自己已在15天內合法主張，導致優先購買權被認定為已放棄。建議一律以存證信函表示，並保留郵局掛號收據作為憑證。

錯誤二：提出附帶條件或要求殺價

部分共有人收到通知後，認為出售價格偏高，便回覆「我願意買，但希望降至250萬元」，這在法律上屬於「反要約」而非「承諾」，並非合法行使優先購買權。出賣人可拒絕此項反要約，而共有人的優先購買權也因此形同拋棄。

錯誤三：超過15天才寄出回覆

法定時效明確為15天，若第16天才寄出表示購買意願的存證信函，法院將認定優先購買權已視為放棄。出賣人可合法完成與第三人的交易，土地移轉登記後，共有人即便後悔也已無法挽回。

五、出賣人應如何合法完成交易、保護自身？

出賣人若未妥善通知其他共有人，可能面臨買賣契約被撤銷或移轉登記遭塗銷的風險，建議依以下流程進行，確保交易合法有效。

第一步，以存證信函或委由律師發律師函，逐一通知每一位其他共有人，函文應完整載明買賣標的、總價、付款方式及所有交易條件，並保留郵局掛號收據及送達回執，確保時效起算點有據可查。

第二步，自通知送達之日起，靜候15天。若期間內無任何共有人以書面表示願以相同條件承購，即可視為全部共有人均已放棄優先購買權，出賣人便可依原定條件與第三人完成交易及辦理移轉登記。

第三步，若有共有人在期限內合法行使優先購買權，出賣人應優先與其成交。若多位共有人同時主張，可依各自應有部分比例分攤，或依共有人協議方式處理，避免爭議擴大。

特別提醒：若出賣人故意不通知，或以虛偽通知規避他共有人的優先購買權，其他共有人事後仍可訴請法院確認優先購買權存在，並聲請塗銷已完成的所有權移轉登記，導致交易功虧一簣，買方與賣方均蒙受重大損失。

共有土地的優先購買權涉及時效、程序與法條適用等複雜問題，無論您是希望行使優先購買權的共有人，或是想順利完成交易的出賣人，都強烈建議事前諮詢具備不動產實務經驗的專業律師，才能有效保障自身權益，避免因程序瑕疵造成無謂損失。不動產法律有疑問，歡迎預約 propertylaw101.com 合作律師進行專業諮詢，為您的土地權益把關。