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  一、惡鄰真的可以被「趕出社區」嗎？二、哪3種情形可以訴請強制遷離？三、「情節重大」怎麼判斷？法院看哪些證據？四、惡鄰是屋主還是房客？遷離與出讓有何不同？五、管委會訴請遷離要走哪些程序？六、社區不出面處理，個別住戶還能怎麼做？七、常見問題 FAQ八、結語：居住安寧，可以依法爭取

一、惡鄰真的可以被「趕出社區」嗎？

可以，但門檻相當高，而且必須由社區整體出面處理，不能只靠單一住戶提告。公寓大廈管理條例第22條一般被稱為「惡鄰條款」。它的作用是：住戶的行為已經嚴重影響全體住戶時，社區可以透過法院讓這名住戶離開。

這項規定的前提是，集合住宅的住戶共同使用樓梯、電梯、管線與公共空間，每個人的居住品質彼此相連。依同條例第5條，區分所有權人使用自己的專有部分時，不得妨害建築物正常使用，也不得違反全體區分所有權人的共同利益。強制遷離是社區自治的最後手段，法院在審查時態度相當謹慎。

二、哪3種情形可以訴請強制遷離？

法律只列出3種情形，而且每一種都必須先經管委會促請改正、3個月內仍未改正，才能進入訴訟。

情形1：欠繳費用，強制執行後又欠到總價1%

單純欠繳管理費還不夠。依第22條第1項第1款，住戶積欠應分擔的費用，已經強制執行過一次，之後再度積欠的金額達到其區分所有權總價的1%，才符合要件。舉例來說，一戶總價1,500萬元的房屋，強制執行後要再欠到15萬元，才可以用這款訴請遷離。所以平時發生欠費，管委會應先依第21條訴請給付，取得執行名義。

情形2：違規使用，被罰鍰後仍不改正

住戶違反條例規定，例如擅自變更專有部分用途、在防火巷或樓梯間違規搭建、破壞共用部分等，經主管機關依第49條第1項第1款至第4款處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰後仍不改正，就符合這一款。關鍵是必須先經行政機關裁罰，社區自己開的勸導單不能取代罰鍰處分。

情形3：其他違反法令或規約，情節重大

實務上最常引用的是這一款，例如長期製造噪音、在住處囤積垃圾產生惡臭、違反規約經營日租套房，或一再騷擾、恐嚇其他住戶。不過，法律沒有定義什麼叫「情節重大」，只能由法院依個案判斷。

三、「情節重大」怎麼判斷？法院看哪些證據？

法院主要看三點：行為持續多久、影響多少住戶，以及經過勸導後是否仍不改善。偶發的口角或單次製造噪音，通常難以構成情節重大。

以下用兩個假設案例說明。第一個案例：某住戶連續兩年把回收物、廢棄家具堆滿樓梯間與自家陽台，引來鼠患，還擋住逃生動線。管委會發出4次書面通知、寄送存證信函，消防局也到場稽查並開立限期改善通知，該住戶仍置之不理。這種情況同時危害公共安全與衛生，法院認定情節重大的可能性高。

第二個案例：某住戶每天深夜在家中大聲播放音樂，但只有樓下一戶反映，管委會也只口頭勸導過一次。行為確實擾人，但影響範圍與勸導紀錄都不足，直接訴請遷離很可能被法院駁回。

建議社區平時就保存下列證據：管委會會議紀錄與書面勸導函、存證信函、錄音錄影與分貝量測紀錄、環保局、消防局、警察機關的稽查或處理紀錄，以及多數住戶的連署或證詞。

四、惡鄰是屋主還是房客？遷離與出讓有何不同？

惡鄰的身分會決定法院可以命令的內容。條例所稱的「住戶」，包括區分所有權人、承租人及其他經區分所有權人同意而使用專有部分的人。

惡鄰如果是房客，法院判命遷離後，房客必須搬出，房屋仍屬於原屋主。房東這時也要特別注意：依民法第438條，承租人違反約定方法使用租賃物，經出租人阻止仍繼續的，出租人可以終止租約。房東如果放任房客擾鄰，也可能遭到社區追究。

惡鄰如果是屋主本人，依第22條第2項，管委會可經區權會決議，訴請法院命他出讓區分所有權及基地應有部分。判決確定後3個月內沒有自行出讓並完成移轉登記的，管委會可以聲請法院拍賣。依第22條第3項，拍賣所得用來清償積欠的社區費用時，受償順序與第一順位抵押權相同。

五、管委會訴請遷離要走哪些程序？

程序上有兩個不可缺少的條件：促請改正滿3個月，以及區分所有權人會議決議。任何一個條件不具備，起訴都可能因不合法而被駁回。

步驟1：書面促請改正。建議用存證信函寫明違規事實、改正期限與法律依據，3個月期間從此起算。

步驟2：持續蒐證並請主管機關介入。適用第2款時，必須先取得主管機關的罰鍰處分。

步驟3：召開區分所有權人會議。依第31條，除規約另有規定外，原則上須區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並經出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意。人數不足時，可以依第32條重新召集會議。開會前請再次核對現行條文與社區規約。

步驟4：由管委會以原告身分起訴。起訴時應附上決議紀錄與完整證據，必要時委任律師處理。

六、社區不出面處理，個別住戶還能怎麼做？

即使區權會決議沒有通過，受害住戶仍可以用自己的名義，依民法向惡鄰主張權利。

民法第793條規定，土地所有人對於他人土地、建築物傳來的煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類的侵入，可以禁止，除非侵入輕微或依當地習慣認為相當。依同法第800條之1，承租人也可以準用。住戶可以據此訴請法院判命對方停止製造噪音或排放臭氣。如果因此失眠、就醫，還可以依民法第184條請求財產上損害賠償，並依第195條主張居住安寧的人格法益受到侵害，請求精神慰撫金。

此外，依公寓大廈管理條例第16條，住戶不得任意棄置垃圾、製造噪音，也不得在樓梯間或共用部分堆置雜物；違反的，可依第47條處新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰。住戶可以先向管委會反映，再向直轄市或縣（市）主管機關檢舉。深夜噪音也可以報警，依社會秩序維護法處理。

七、常見問題 FAQ

八、結語：居住安寧，可以依法爭取

面對惡鄰，不必只能忍耐。從住戶自行主張民法上的排除侵害、向主管機關檢舉，到社區依公寓大廈管理條例第22條訴請強制遷離或出讓，法律都提供了可以使用的途徑。不過，「情節重大」的認定、3個月改正期間的計算、區權會決議的門檻，以及證據的蒐集與保存，任何一個環節出錯，都可能讓努力白費。不動產法律有疑問，建議諮詢專業律師。律師可以依您的社區規約與個案事證，評估最適合的處理策略，協助您找回安心的居住環境。