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  一、房客欠租，房東可以自己換鎖收回房子嗎？二、房客欠租多久，房東才能合法終止租約？三、房東合法收回房屋要走哪些步驟？四、只想追回租金，有比訴訟更快的方法嗎？五、簽租約時如何預防房客欠租？六、常見問題 FAQ七、房客欠租不搬，建議諮詢不動產律師

一、房客欠租，房東可以自己換鎖收回房子嗎？

不可以。即使房子是自己的，在租約合法終止、法院強制執行點交之前，房東自行換鎖、斷水斷電、拆門或把房客物品搬走，都屬於法律不允許的「自力救濟」，房東反而可能被告。

舉例來說：房東陳先生的房客連續3個月沒繳房租，陳先生一氣之下趁房客出門時把門鎖換掉。結果房客報警並提告，陳先生被以刑法第304條強制罪（最重可處3年以下有期徒刑）偵辦；房客還依民法請求旅館住宿費、財物損失與精神慰撫金。原本有理的房東，變成要付錢、又要應付刑事案件的被告。

斷水斷電、進屋搬東西也有法律風險嗎？

有。斷水斷電讓房客無法正常生活，目的是逼房客搬走，實務上可能構成強制罪。未經同意進入房客住處，可能涉及刑法第306條侵入住居罪。擅自丟棄房客物品，還可能涉及刑法第354條毀損罪或民事賠償責任。

民法的「自助行為」不能拿來用嗎？

通常不能。民法第151條的自助行為，必須是「來不及請求法院或警察協助，而且不立即處理請求權就無法實現或極難實現」的緊急狀況。單純欠租可以走訴訟和執行程序，不符合這個要件。

二、房客欠租多久，房東才能合法終止租約？

原則上要欠租達2個月租額，並且房東已經定相當期限催告，房客仍然不繳，才能終止租約。依民法第440條第2項，租賃物為房屋時，遲付租金總額要達二個月的租額，才能終止契約。土地法第100條第3款則規定，承租人欠租「除以擔保金抵償外」達二個月以上，出租人才可以收回房屋。

押金要先扣掉再計算嗎？

這是實務上最有爭議的問題。傳統見解依土地法第100條，認為押金要先扣抵，剩下的欠租仍達2個月才算數。《租賃住宅市場發展及管理條例》施行後，有法院判決認為只要欠租達2個月就可以終止，不必先扣押金，但這還不是穩定見解。

用數字比較最清楚：假設月租25,000元、押金50,000元（2個月）。

• 寬鬆見解：欠滿2個月（50,000元）並經催告，就可以終止。
• 保守見解：欠租扣掉押金後仍要達50,000元，也就是要欠到4個月（100,000元）才可以終止。

如果房東採寬鬆見解提早終止，但承審法官採保守見解，終止就會被認定不合法，房東必須重新催告、重新終止，反而拖得更久。所以除非情況緊急，建議採保守算法。押金本來就能扣抵欠租，房東實際損失其實有限。

租約寫「遲繳7天就終止」有效嗎？

無效。民法第440條和土地法第100條是保護承租人的規定，契約約定比法定門檻更不利於房客時，該約定不能適用，房東仍然要符合法定的欠租門檻和催告程序。

三、房東合法收回房屋要走哪些步驟？

合法收屋的核心是「證據完整、順序正確」，可以分為以下5個步驟。

步驟1：製作欠租明細表

先把每期應繳日、應繳金額、實繳金額、未繳金額、押金數額與催繳紀錄（LINE訊息、匯款紀錄）整理成表格。這份表格是後面計算門檻、寫存證信函、提起訴訟的基礎。

步驟2：寄存證信函限期催告

存證信函要寫清楚：欠繳期間與總金額、限期繳納的日期，以及逾期未繳將依法終止租約、請求返還房屋。期限不宜太短，一般建議給7至10日左右，避免被認為不是「相當期限」。寄送地址除了租屋處，也要考慮租約上記載的地址和戶籍地址。

步驟3：以書面終止租約

住宅租賃適用《租賃住宅市場發展及管理條例》。依第10條，承租人遲付租金達二個月租額、經催告仍拒繳時，出租人可以提前終止；依第11條，應於終止前30日檢附相關事證，以書面通知承租人。建議催告期滿後另外寄發終止通知，不要只靠催告函中的附條件終止文字。

步驟4：提起遷讓房屋訴訟

房客在租約終止後仍不搬，房東應向房屋所在地法院起訴請求遷讓房屋，並同時請求積欠租金、終止後到搬離前相當於租金的不當得利（民法第179條），以及契約約定的違約金。把多項請求放在同一個訴訟，可以避免日後再打一次官司。

步驟5：聲請強制執行點交

判決確定或取得和解、調解筆錄後，向法院民事執行處聲請強制執行。法院會定期履勘、通知房客自動搬遷，必要時由執行人員會同警察、鎖匠到場點交。房屋點交給房東後，房東才可以合法換鎖。房客遺留的物品，房東應拍照、列清單，並以書面通知房客限期取回，不要直接丟棄。

四、只想追回租金，有比訴訟更快的方法嗎？

有。單純請求金錢時，可以考慮聲請支付命令或調解。依民事訴訟法第508條以下規定，支付命令不需要開庭，房客收到後20日內沒有提出異議，就可以作為強制執行名義，查扣房客的薪資或存款。但支付命令只能請求金錢，不能請求遷讓房屋；房客一旦提出異議，就會轉為一般訴訟程序。

另外，也可以向鄉鎮市區公所調解委員會或法院聲請調解。調解成立後，調解書經法院核定就有執行力，適合雙方都有意願協商搬遷日期與分期還款的情況。

五、簽租約時如何預防房客欠租？

最有效的預防方式是辦理租約公證。依公證法第13條，公證書載明「逕受強制執行」時，租金給付與租期屆滿交還房屋這兩類事項，可以直接聲請強制執行，不必先打官司，通常可以省下好幾個月到1年以上的時間。不過，如果是租期還沒到、以欠租為由提前終止，房客又爭執終止是否合法，法院仍可能要求先起訴。

其他預防措施包括：

• 依法收足押金。住宅租賃押金上限為2個月租金（租賃住宅市場發展及管理條例第7條、土地法第99條）。
• 在租約中約定送達地址，並約定通知寄到該地址即視為送達。
• 要求以銀行轉帳繳租，保留完整的付款紀錄。
• 簽約前確認房客身分與聯絡方式，必要時可以請保證人連帶保證。

六、常見問題 FAQ

七、房客欠租不搬，建議諮詢不動產律師

處理房客欠租，房東最需要的是「快而不亂」。欠租門檻怎麼算、押金如何扣抵、催告與終止通知能否合法送達、訴訟請求怎麼設計、執行點交如何安排，任何一個環節出錯，都可能讓收屋時間延後好幾個月，甚至讓房東反過來成為被告。不動產法律有疑問，建議諮詢專業律師，在採取行動前先讓律師依您的租約與證據評估最適合的策略，同時保障租金債權與房屋所有權。