常見狀況一：斡旋轉定金後，買方要求返還

(一) 斡旋轉定金，預約成立：

買屋時，買方通常會在議價階段提出「斡旋金」給房仲，由房仲代為保管，如果賣方同意買方的出價，斡旋金就會轉為定金，交賣方收取。此時，收受訂金後，雙方成立的是「預約」。

(二) 預約成立，毋庸退還定金：

1. 若已經經賣方同意價格、轉換成了「定金」，那除非雙方合意解除契約，否則是沒有辦法退還的。此時，倘若買家後續沒有補上其餘簽約款項，並且於約定日期前簽訂本約，那賣方是有權沒收定金的。

2. 由上可知，買方若要退還「斡旋金」，必須要在賣家同意價格前(也就是成立預約前)，撤回斡旋。因此，買方下斡旋後如果改變心意，務必及早通知房仲停止議價，才能退回斡旋金。

常見狀況二：賣出的房屋遭認定有瑕疵，買方要求解除契約與損害賠償：

(一) 房仲賣出房屋竟然藏有瑕疵，最終導致公親變事主：

1. 「張先生，你賣我的房子，隔壁鄰居竟然告訴我是凶宅！你們房仲怎麼都沒跟我說？」在客戶滿心歡喜買受房子後，驚覺自己的房屋竟是瑕疵屋，第一個一定是打給房仲詢問怎麼回事。但房仲也覺得很無奈，賣方刻意隱瞞資訊，自己也不知情。此時，買家覺得受騙，因此提告賣家要解除買賣契約，並且也提告房仲，請求損害賠償，甚至提告詐欺罪等等。

2. 房仲負有「善良管理人注意義務」：

「不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言。」

由上述最高法院42年台上字第865號判例可知，房仲負有一定調查上的「善良管理人注意義務」。

3. 房仲的善良管理人注意義務程度為何？

就上述法院所謂房仲的「善良管理人注意義務」，到底要調查到甚麼程度才算盡了此義務呢？就此，要看案件的「瑕疵」屬於哪一種。

例如在「海砂屋」的情況，法院的見解認為，房仲只要以「目視」的方法，檢查有無鋼筋保護層爆裂、剝落、鋼筋腐蝕外露等現象，就算是盡了善良管理人注意義務。在「凶宅」的情況，倘若房仲有在四周鄰里有訪問過是否有發生過非自然死亡狀況，那就可能可以算是免責了。

(二)   配合「不動產法律101」法律顧問律師，讓客戶第一時間安心：

1. 今天客戶發現房屋有瑕疵，第一時間一定是聯繫委託的房仲。這時候，房仲若只是跟客戶反駁自己「已盡善良管理人注意義務」，一定會頓失客戶的信任，最終不僅有可能使客戶決定向法院請求解除房屋買賣契約，更有可能被屋主連同賣方一同告進去要求損害賠償，讓自己「公親變事主」。

2. 因此，「不動產法律101」建議，在第一時間應該設身處地為客戶著想，馬上幫客戶準備配合店內的「不動產法律101」法律顧問專業律師，由律師解答以及說明客戶可能的選擇有什麼，讓房仲站在客戶的這一端著想。以此不僅使客戶覺得服務周到，更使客戶審慎評估是否行使解約權，而且也因為房仲的危機處理很好，更不會將房仲一同告進去要求損害賠償。一舉數得！