一、 何謂借名登記

不動產中的「借名登記」，是指一個人將自己的房產登記在另一個人的名下，以達到隱蔽自己擁有該不動產的目的。提供名字登記的人我們稱為「出名人」，借用他人名字用以登記的人我們稱為「借名人」。常見登記在別人的原因包含：

狀況一：夫妻、家人情深：

律師最常見遇到的狀況就是，在婚姻關係中，由夫妻的一方買不動產，但卻登記在對方名下，或是家族繼承卻全數登記在同一人名下。但往往這種狀況會出問題就是在夫妻離婚，或出名人過世而發生繼承時，我們要去跟配偶或繼承人要這筆財產，就會有困難。

 

狀況二：稅務考量：

依照房屋稅差別稅率等等規定，會依據遲有戶數多寡來進行差別稅率，因此有些人基於稅務考量，便會把不動產登記在親友名下。

 

狀況三：貸款條件：

依照現行銀行貸款規定，貸款成數跟條件會因持有幾戶不動產而異。因此部分人為了取得更好的貸款條件，便會將購買的不動產登記在他人名下，但實際有自己繳納每月貸款與費用。

 

狀況四：在外有負債，避免債權人強制執行：

當債務人對外欠有債務時，債權人便有可能向法院聲請強制執行，聲請查封、拍賣債務人名下的財產。因此為了避免被查封、拍賣，或避免讓債權人得知自己有財產，債務人可能會將其財產以借名登記之方式移轉到親友名下。

 

二、 借名登記的風險：

(一) 出名人在外欠債，不動產被查封拍賣

在法律與地政登記外觀上來看，出名人仍然是財產的名義所有權人。所以當出名人對外欠有債務時，債權人便有權利聲請查封、拍賣登記在出名人名下的不動產。

(二) 出名人惡意處分掉不動產

倘若誤信非人，登記在出名人名下的不動產遭出名人處分掉，依照法院見解來看，這個處分是有效的，也就是出名人的確有權賣掉這個不動產。此時，借名人能跟出名人請求的，只有損害賠償或不當得利等「金錢」上賠償，或是提告刑法第342條的「背信罪」。

 

三、 要求返還時，出名人不同意，如何把借名登記的房子轉回來？

當我們把財產登記在他人名下，但當自己需要時，想要跟出名人要回來，出名人卻假裝不知道借名登記存在，想要弄假成真、侵吞這筆不動產。這時候就涉及要怎麼說服法官說，這塊房地的實際所有權人是我們。通常訴訟上常見的證據方法如下：

1. 借名登記契約 ：

建議在借名登記當下，跟出名人簽署借名登記契約，並且可以拿去公證，使借名登記契約具有強制執行的效力。

2. 借名登記對話紀錄：

如果寫契約實際上有困難，那也至少保存跟出名人的對話紀錄。例如「我ooo的房子先登記在你名下，這樣oo稅可能比較低一點，而且這樣貸款比較好貸」、對方：「好」。

3. 其他證據：

(1.) 人證：

也就是在商談借名登記時在場的人，用以證明雙方之間的確有借名登記的真意。

(2.) 出資金流證明：

證明買房子的頭期款、貸款都是我們在繳。但這種金流在夫妻間、繼承人間的借名登記訴訟並不吃香，因為法官認為，親人間的金流往來原因所在多有，不一定是借名登記關係，也有可能是單純幫忙墊付、贈與的關係。

(3.) 繳納單據：

包含房屋稅、水電費、管理費、地價稅，證明實際在使用管理不動產的人是我們。但這種證據在法律上的效力其實不強，因為對方通常也會抗辯我們幫忙繳納的原因是贈與等等。

(4.) 實際使用、管理、出租證明：

證明實際上我們是不動產所管理、使用的人。

 

四、 要求返還時，出名人若同意，如何合意把借名登記的房子轉回來？

常常有人以為去辦個過戶就好，結果卻因此繳納了龐大的贈與稅、土增稅等等費用。因為「借名登記合意返還」這個議題牽涉到贈與稅、土地增值稅、房地合一稅等等規定，絕非僅僅把房地過戶回去那麼簡單。針對規劃借名登記返還，「不動產法律101」有深厚的經驗，以及律師獨家私藏妙招，歡迎來詢問我們！

五、 借名登記返還時要繳什麼稅？

不動產借名登記若要返還時，無論是以什麼方式返還，皆必須繳納下列稅務費用

(一) 土地增值稅 

(二) 契稅6%

(三) 房地合一稅：舊制轉新制

這個是很多人會忽略的地方！

舊制的房屋交易所得稅，相比新制的房地合一稅低上不少。但依照法律穩定見解來看，若是民國105年前就買入的不動產，倘若以「借名登記關係」所返還，其所得稅計算上，就會從「舊制」轉成「新制」。因此要怎麼規劃避免這一個，就要快來免費諮詢專業的「不動產法律101」團隊！