一、 常見爭議一：住戶亂倒垃圾、處理廢棄物

(一) 亂倒垃圾違反廢棄物清理法：

1. 依照廢棄物清理法第11條：

「一般廢棄物，除應依下列規定清除外，其餘在指定清除地區以內者，由執行機關清除之：一、土地或建築物與公共衛生有關者，由所有人、管理人或使用人清除。二、與土地或建築物相連接之騎樓或人行道，由該土地或建築物所有人、管理人或使用人清除…。」

(二) 亂倒垃圾違反公寓大廈管理條例：

1. 依照公寓大廈管理條例第16條第1項：

「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」

(三) 依法管委會應制止、通報主管機關；屢勸不改仍續犯得強制驅離：

1. 按公寓大廈管理條例第16條第五項、第49條、第22條規定，處理方法如下：

(1.) 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。

(2.) 直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

(3.) 管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

 

二、 常見爭議二：請求除去屋頂加蓋違建

(一) 依照民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、民法第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」

(二) 屋頂屬於共有部分，如果住戶間就屋頂的使用「未有分管契約存在」，或是「雖有分管契約存在，但約定專用權人使用該專用部分已經違反共有物之使用目的，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質」，則身為住戶之區分所有權人，自得依照民法第767條規定，請求除去妨害。

 

三、 常見爭議三：保全品德

(一) 若涉及不法行為，住戶可以直接對保全提告：

1. 民法第195條：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」

2. 故若保全有涉及辱罵、拉扯、人身攻擊、窺探隱私等情事，住戶可以直接對保全提告請求損害賠償。

(二) 住戶得請管委會處理之；若管委會不處理，得報主管機關處理：

1. 監督管理員是管委會的職責：

依照公寓大廈管理條例第36條第9款規定：

「管理委員會之職務如下：九、管理服務人之委任、僱傭及監督。」

2. 管委會未盡職責，得報請主管機關處理，並由主管機關裁罰：

1. 依照公寓大廈管理條例第48條第4款規定：

「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」

2. 依照公寓大廈管理條例第59條規定：

「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。」

3. 因此，如果保全有管理不當之行為，住戶除了直接對保全提告，也可以請管委會處理。倘若管委會不為處理，則住戶得列舉事實、提出證據，報請主管機關處理。

 

四、 常見爭議四：住戶撕毀公告欄公告

(一) 擅自撕毀公告，涉犯刑法毀損罪：

1. 依照刑法第352條規定：「毀棄、損壞他人文書或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金。」

2. 從而住戶擅自撕毀公告，涉犯刑法第352條毀損罪。此外，管委會亦可直接在住戶規約中明定「住戶不得撕毀公告」以及「住戶撕毀公告之處理方法」。

 

五、 常見爭議五：住戶私接大樓公共用電

(一) 管委會應制止，並向其請求返還不當得利：

1. 制止住戶違規行為為管委會職責：

依照公寓大廈管理條例第36規定：「管理委員會之職務如下：五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。」

2. 是若住戶有竊電行為，管委會應出面制止，並且依照電表之用電計算，請求該住戶返還其竊得之不當得利。

(二) 管委會未盡職責，得報請主管機關處理，並由主管機關裁罰：

1. 依照公寓大廈管理條例第48條第4款規定：

「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」

2. 依照公寓大廈管理條例第59條規定：

「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。」

(三) 私接大樓公共用電涉犯竊盜罪：

1. 按刑法第323條、320條規定，竊取電能者，亦為竊盜罪。

2. 因此倘若前述管委會制止無效時，則可以考慮逕行向檢警機關提出告訴，並提起附帶民事訴訟，請求返還不當得利。

 

六、 常見爭議六：住戶拒繳管理費

(一) 訴請法院命其給付管理費：

1. 依照公寓大廈管理條利第21條規定：

「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

2. 因此，若住戶積欠管理費已逾二期或達相當金額，管委會應先向該住戶催告。如果該住戶仍不給付的話，管委會可以向法院提告命其給付該應繳金額與遲延利息。

(二) 再次欠繳達一定金額，得強制其搬離；甚至得請該住戶出讓、拍賣其不動產：

1. 依照公寓大廈管理條利第22條第1項規定：

「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」

2. 依照公寓大廈管理條利第22條第2項規定：

「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

3. 由上開規定可知，如果住戶再次欠繳管理費，且積欠金額達其建築物評定價格及當期土地公告現值的1%時，管委會應促其限期改善。如果該住戶3個月內仍未給付管理費的話，管委會得依照區分所有權人會議決議，訴請法院強制該住戶遷離。如果該住戶是該房屋之所有權人，甚至可以訴請法院命該住戶「出讓房地所有權」給別人，如果三個月內沒有「出讓」，管委會還可以聲請法院「拍賣」其所有權。

 

七、 常見爭議七：管委會是否可以決定社區所委任的廠商？

於社區管理案件中，常見管委會的成員與其他廠商私下約定好，委任由該廠商擔任保全或清潔人員，並私下有利益收受、回傭、回扣等情形。

(一) 若規約或區權人會議未另有約定，則管委會有權決定：

1. 依照公寓大廈管理條例第36條第9款：「管理委員會之職務如下：九、管理服務人之委任、僱傭及監督。」

2. 從而，倘若規約未另有約定，區權人會議亦未另有決議，則管委會的確有權決定管理服務人之委任。

(二) 律師建議：仍應由區權人會議決議，較無爭議

由上可知，在沒有特別約定的狀況下，管委會的確有權決定廠商要找誰。但為了避免爭議，律師仍建議管委會在找廠商時，仍應找兩家以上之廠商為比價，並且將選擇提供給區權人大會決議，此外履約期間亦應一致，每年於固定時間召開大會給區權人決議，避免後續可能爭議而產生的時間、成本。

 

八、 社區法律顧問，建議尋求「專業不動產律師」協助管委會與區權會：

(一) 功能一：協助管委會、區權人大會開會

因住戶普遍對於自身權利不甚熟悉，常見狀況是管委會或區權人大會召開不合法或改選不合法但住戶不知，亦或是管委會所擅自為的決策有損全體住戶之權益。透過律師監督開會議程與事項，有助於確保管委會之職責以及會議流程之確保。保障住戶們的權益。

(二) 功能二：提供法律意見

公寓社區法律狀況百百種，上述七大事項僅為最常見的幾個，但是還有上百種可能產生的爭議。例如：住戶排放油煙、住戶陽台推出擴建、住戶占用騎樓、住戶電梯吸菸、住戶自家家門變更、住戶窗型冷氣機、地下停車場爭議等等等等，遇到一個問題找一次律師，顯不合成本，不如有個固定配合的社區法律顧問，專門針對貴社區的法律問題做回答！

(三) 功能三：協助對特定住戶提出律師函與訴訟

就前述爭議，有許多狀況需要透過律師給予住戶通知與警告，以及就後續訴訟進行做處理。透過律師協助，能更快速針對問題解決。

(四) 陳哲瑋律師：社區法律顧問量身訂做，費用約3萬至6萬元：

1. 社區管理大小事，不僅涉及不動產與公寓大廈管理專業，更需要細心、耐心的律師。服務社區不僅僅是一般的律師打一個官司如此，也包含住戶間的關係協調、規約設計、開會流程注意，以及最後的訴訟手段等，一層層相互牽引皆需專業，建議尋求專業不動產律師諮詢、協助。

2. 此外，就所提供之法律顧問服務，亦可依照各社區需求、大小量身規劃，以律師工時費用每小時6000元計算，費用約介於5萬元至6萬元，並給予服務時數，以律師實際所為之法律服務工時扣抵(例如包含審約、撰約、存證信函、支付命令、本票裁定等)。