一、 房屋瑕疵包含甚麼？

(一) 依照民法第354條「物之瑕疵擔保責任」規定，在買賣房屋時，賣方應向買方擔保此房屋不會滅失，也不會有減少房屋價值、效用、保證品質的瑕疵。

(二) 因此，舉凡買房子後，才發現房屋有漏水、壁癌、鋼筋外露、凶宅、坪數不足等使房屋價值減少或不具有保證品質的情況，都可以算是瑕疵。

二、 買方義務：

(一) 盡速檢查與通知賣方義務：

依照民法第356條規定，買方有盡速檢查房屋的義務，並且要馬上通知賣方，否則就被視為承認房屋沒有瑕疵。因此，律師建議在買屋後，細心檢查房屋，如果發現有瑕疵，馬上聯繫律師，寫存證信函或律師函給對方做通知。

(二) 時效：

依照民法第365條規定，主張瑕疵擔保的權利必須要在交屋後五年內行使。此外，在依照前述民法356條通知對方後，必須要趕快在通知後「六個月內」向對方提起訴訟，主張要解除契約還是減少價金。

三、 買方可以主張甚麼權利：

(一) 如果有在買受房屋後，及時發現瑕疵，並且遵從前述的民法第356條「盡速檢查房屋」規定，並且在民法第365條的「時效內」提出請求，則買方主要有下列兩個權利可以行使：

1. 減少價金：

也就是請求就房屋減損或需要修繕的部分，請求對方退部分款項回來。就此部分，律師都會協助向估價師鑑定。

2. 解約：

如果瑕疵重大，影響自己繼續居住使用的意願了，那也可以考慮解除契約、雙方回復原狀。

(二) 但大部分時候，因為「解約」茲事體大，且涉及到中間的代書費、手續費、稅金等等該由誰來負擔的問題，因此倘若房屋的瑕疵不嚴重，法官通常傾向於判以「減少價金」取代「解約」。

四、約定「現況交屋」就可以完全免去瑕疵擔保責任？

(一) 許多屋主在賣房時，為了避免後續麻煩，因此會在買賣契約書上註明「現況交屋」、「不負瑕疵擔保責任」等文字，以藉此免責。尤其是在便宜出售、或是處分平常沒有在管理使用的標的的交易中最為常見。

(二) 「瑕疵擔保責任」可不可以特約免除？答案是可以的。但是他免除的範圍到哪，就是法律上爭議的所在了！通常我們專業律師會審查下列幾點：

1. 房屋「現況說明書」怎麼寫？

2. 瑕疵是不是一般房屋買受人於初始進入該屋時即「能立即發現」之瑕疵？

3. 瑕疵是否涉及重大過失或者是故意不告知？

4. 瑕疵是否重大？

(三) 因此，就算寫「現況交屋」也不一定能完全就後續的所有瑕疵為完全免責。律師建議，這邊可以在契約中明文約定「賣方免除瑕疵擔保責任、買方拋棄買賣標的物瑕疵擔保請求權」，這樣比起單單「現況交屋」，會有比較明確的效果。但無論如何，倘賣家刻意隱瞞瑕疵，都還是有可能被認定特約無效！